Świadectwa energetyczne powinny określać klasę energetyczną budynku lub mieszkania. Miały pozwolić na ocenę zużycie ciepła w ciągu roku niezbędnego do ogrzania danego lokalu lub budynku. Cała idea znów jednak rozmija się z rzeczywistością
Konieczność posiadania certyfikatów (których ważność określona została na 10 lat) wprowadziła w naszym kraju dyrektywa 2002/91/WE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków powstania takiego dokumentu.
Wprowadzenie dyrektywy utrudnia nie tylko brak tłumaczenia normy ISO 13/790 zawierającej metodologię obliczania charakterystyki energetycznej budynku. Wykorzystanie bowiem wprost rozwiązań sprawdzających się w krajach o innym klimacie i często innych preferencjach technologii budowlanej, rodzi ryzyko popełnienia znacznych błędów.
Zasady wprowadzone rozporządzeniem z 6 listopada 2008 w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego, niestety również zawierają błędy, dla przykładu: - zamiast wprowadzić gradację (podział na klasy) wskazują zaznaczoną na suwaku zużycie energii pierwotnej (EP); - możliwość uzyskania różnych wyników zależnie od zastosowanej procedury obliczeń; - możliwość przyjęcia dla wszystkich mieszkań w danym budynku identycznej charakterystyki.
Certyfikat to dokument w założeniu określający wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do ogrzewania pomieszczeń uwzględniający ich wentylację i klimatyzację oraz niezbędną do przygotowania ciepłej wody. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel powinien mieć możliwość określenia rocznego zapotrzebowania na energię, a więc i określenia jej kosztu.
Choć należy przyznać, że idea tworzenia certyfikatów dla obiektów i lokali powinna ułatwić podejmowanie decyzji o kupnie bądź najmie lokali, a w ostateczności nawet wpływać na jego wartość, w praktyce wprowadzają one czasami zamieszanie zarówno wśród kupujących jak i sprzedających. Bezwzględny obowiązek posiadania certyfikatu dotyczy bowiem jedynie nowych budynków, gdyż w przeciwnym razie właściciel nie dostanie pozwolenia na użytkowanie. W przypadku obiektów i lokali już istniejących brak jest jakiejkolwiek sankcji. Uzyskanie świadectwa oznacza podniesienie kosztów przez wynajmującego lub sprzedającego, dlatego starają się oni ich uniknąć. To czy konieczny jest taki dokument przy transakcji lokali już oddanych do użytku (obecnie prawie wszystkie mieszkania z rynku wtórnego) decyduje nabywca. Często obie strony o istnieniu certyfikatów dowiadują się dopiero przy podpisywaniu umowy u notariusza, co powoduje niepotrzebne konflikty i posądzenia o chęć ukrycia wad.
Pośrednik koniecznie musi poinformować o istnieniu certyfikatów energetycznych już na etapie wstępnych ustaleń o prawach obu stron, bez wymuszania jakiegokolwiek zachowania - decyzje powinny podejmować strony samodzielnie.
Obecna praktyka prowadzi niestety do dalszej deprecjacji świadectwa. Często bowiem można zamówić internetową usługę - znacznie tańszą lecz wykorzystującą sztampowe dane czasami odbiegające do stanu faktycznego. Jednocześnie stworzenie wzorcowego świadectwa dla lokalu typowego w danym budynku nie odzwierciedla indywidualnych cech poszczególnych lokali (np. szczytowe lub położone nad nieogrzewanym parkingiem).
Kolejne problemy stwarza sytuacja indywidualnego opomiarowania lub posiadania ogrzewania etażowego, gdzie indywidualnie podejmowane są decyzje regulujące zużycie energii. W efekcie często wyniki obliczeń nie mogą zostać zweryfikowane pomiarowo i świadectwa są właściwie zbędnym kosztem. Również w nowych obiektach świadectwa nie zawsze są zgodne ze stanem faktycznym, ponieważ w większości projektów zawarte są charakterystyki energetyczne a niejednokrotnie i gotowe do podpisania formularze, wykorzystywane przy odbiorach obiektów. A przecież niejednokrotnie spotkać się można z odstępstwami, które z pozoru nieistotne z punktu widzenia technicznego mogą wpływać na charakterystykę budynku.
Idea więc znów się rozmija z życiem, szczególnie gdy doczytamy zapisy informacji dołączanych do świadectw, że obliczona w nim energia pierwotna „ nie może być podstawą do naliczania opłat za rzeczywiste zużycie energii budynku”.
Czy więc świadectwa energetyczne są nam potrzebne? W obecnej formie niestety nie spełniają oczekiwań, a stanowią dodatkowe obciążenie stron transakcji. Marek Wiesiołek właściciel biura nieruchomości „WIESIOŁEK”
