Mieszkanie z kredytem hipotecznym - czy można je sprzedać przed spłatą?

Odpowiedź brzmi: można, a na rynku dzieje się to bardzo często. Trzeba jednak rozumieć, jak działa hipoteka, jaką rolę odgrywa w tym procesie bank oraz w jakiej kolejności przepływają środki finansowe. Gdy poznasz te zasady, cała procedura okaże się niewiele trudniejsza od zwykłej sprzedaży na rynku wtórnym.

Hipoteka nie zakazuje sprzedaży

Hipoteka to zabezpieczenie banku wpisane w IV dziale księgi wieczystej. Choć prawnie nie blokuje sprzedaży, podąża za nieruchomością - bez wcześniejszej spłaty długu bank nadal mógłby dochodzić roszczeń z lokalu, niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem. Dlatego żaden kupujący nie zdecyduje się na przejęcie mieszkania z cudzą hipoteką.

W praktyce procedura jest prosta: część środków z transakcji trafia bezpośrednio do banku na całkowitą spłatę zadłużenia, co pozwala wykreślić hipotekę, a pozostała kwota z ustalonej ceny trafia na konto sprzedającego.

Jak wygląda transakcja krok po kroku

• Zaświadczenie z banku. Bank wystawia dokument z aktualnym saldem kredytu, numerem rachunku do spłaty i zgodą na wykreślenie hipoteki po wpłacie całej kwoty.
• Umowa przedwstępna. Strony ustalają cenę, termin i zadatek. Kupujący na kredyt potrzebuje w tym czasie decyzji swojego banku.
• Akt notarialny. W umowie zapisuje się, jaka część ceny trafia bezpośrednio do banku sprzedającego, a jaka na jego konto.
• Wykreślenie hipoteki. Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie, a wniosek trafia do sądu wieczystoksięgowego.

Zaświadczenie z banku ma zwykle ograniczony termin ważności, a saldo kredytu zmienia się z każdą ratą. Dlatego zamawia się je z wyprzedzeniem dopasowanym do terminu aktu, a w umowie przewiduje, że do banku trafi kwota aktualna w dniu zapłaty. Przejęcie kredytu przez kupującego jest teoretycznie możliwe, ale banki rzadko się na nie zgadzają.

Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu

Przy umowach zawartych od 22 lipca 2017 roku obowiązuje ustawa o kredycie hipotecznym. Przy oprocentowaniu zmiennym bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko w pierwszych trzech latach od zawarcia umowy i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty. Przy okresowo stałej stopie zasady mogą być inne, dlatego warto zajrzeć do swojej umowy.

Do kosztów transakcyjnych należy doliczyć również opłaty formalne: wydanie zaświadczenia bankowego o saldzie zadłużenia, koszty wpisów i wykreśleń w księdze wieczystej oraz ewentualną prowizję pośrednika nieruchomości.

Gdy kredyt jest wyższy niż wartość mieszkania

Najtrudniejsza sytuacja to ta, w której saldo zadłużenia przekracza realną cenę mieszkania. Zdarza się to przy kredytach wziętych na szczycie cen, przy wysokim finansowaniu albo przy kredytach walutowych. Wtedy sama sprzedaż nie wystarczy, żeby zamknąć dług, i trzeba dołożyć brakującą kwotę z własnych środków.

W takim przypadku dobrze jest najpierw porozmawiać z bankiem. Zmiana harmonogramu czy okresowe zawieszenie spłat potrafią dać czas na spokojną sprzedaż, zamiast pośpiesznej transakcji pod presją zaległości.

Kto może kupić mieszkanie z hipoteką

Transakcję można przeprowadzić zarówno z kupującym gotówkowym lub kredytowym, jak i z firmą specjalizującą się w skupie nieruchomości. Zakup finansowany nowym kredytem hipotecznym wydłuża procedurę, ponieważ wymaga formalności i wymiany dokumentów między dwoma bankami.

Najszybszą ścieżką bywa skup mieszkań za gotówkę, który przejmuje lokal także z hipoteką, a spłatę kredytu rozlicza z ceny. Wycena jest bezpłatna i niezobowiązująca, a notariusza wybiera sprzedający. Za tempo płaci się jednak niższą ceną niż na wolnym rynku, więc taka opcja ma sens głównie wtedy, gdy priorytetem jest czas.

Na co uważać przed podpisaniem umowy

Przed przystąpieniem do transakcji warto pamiętać o kwestiach podatkowych. Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), wiąże się co do zasady z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, chyba że środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Dodatkowo w przypadku kredytów objętych preferencyjnymi programami rządowymi, wcześniejsza sprzedaż lokalu może skutkować utratą dopłat.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub definitywnej warto skonsultować parametry transakcji z doradcą bankowym oraz notariuszem, który zweryfikuje stan prawny nieruchomości.