Skąd wzięło się 1,6 mln zł za budynek MCK na Drzymały? Dotarliśmy do zaskakującej wyceny

fot. Weronika Jaworska

Urzędnicy Miejskiego Centrum Kultury przez dwa miesiące zwlekali z udostępnieniem wartości dawnej siedziby przy ul. Drzymały 26. Choć operat był gotowy już 5 stycznia 2026 roku, instytucja zasłaniała się koniecznością analizy dokumentów. Dopiero po oficjalnych wezwaniach redakcji, dokument ujrzał światło dzienne.

Budynek MCK przy Drzymały wyceniono na 1 mln 615 tys. zł netto. To właśnie od tej kwoty rozpocznie się przetarg, który zaplanowano na drugi kwartał 2026 roku.

Jak obliczono cenę budynku MCK przy Drzymały?

Wycena obejmowała działkę o powierzchni 2551 metrów kwadratowych oraz potężny gmach o kubaturze niemal 8 tysięcy metrów sześciennych. Przy wycenie 1 mln 615 tys. zł za całość - metr kwadratowy działki w centrum wraz z budynkiem kosztuje zaledwie ok. 633 zł.

Kluczem do zrozumienia niskiej wyceny jest przyjęta w operacie metoda dochodowa. Zamiast porównać budynek MCK do innych sprzedanych nieruchomości w Gorzowie, autorka wyceny założyła, ile potencjalny inwestor mógłby zarobić na wynajmie tego obiektu.

Mimo że w tym samym dokumencie średnia stawka najmu w Gorzowie jest określona na poziomie 43,65 zł za metr kwadratowy, a lokale w śródmieściu wynajmowane są nawet za 150 zł za metr kwadratowy, to dla budynku przy ul. Drzymały przyjęto zaledwie 14 zł za metr kwadratowy. Dla porównania: za magazyny w najsłabszych lokalizacjach przy ul. Koniawskiej ceny zaczynają się od 15 zł za metr kwadratowy.

Widzisz coś nietypowego lub masz sprawę z Gorzowa?

Napisz do nas przez Messengera, WhatsAppa lub wyślij zgłoszenie. Możesz zostać anonimowy.

ZGŁOŚ RAPORT

W operacie czytamy uzasadnienie tej decyzji: "Dla przedmiotowej nieruchomości, pomimo korzystnej lokalizacji, przyjęto najniższą stawkę w wysokości 14 zł za metr kwadratowy uwzględniając stan techniczny nieruchomości i standard wykończenia budynku".

Tak niska stawka, odpowiadająca raczej peryferyjnym magazynom lub zapleczom niż gmachowi w centrum miasta, pozwoliła wyliczyć wartość całego obiektu na kwotę jedynie 1 mln 615 tys. zł. Przyjęcie kwoty 14 zł za metr przy jednoczesnym chwaleniu lokalizacji jako atrakcyjnej wydaje się całkowicie nielogiczne.

Stan techniczny budynku MCK na Drzymały. Chaos w dokumentach. Budynek jednocześnie bardzo dobry i do remontu?

Prezydent Jacek Wójcicki twierdzi, że remont budynku przy Drzymały kosztowałby nawet 150 mln zł - sugerując katastrofalny stan obiektu. Analiza operatu szacunkowego ujawnia rażące niespójności.

Najbardziej uderzająca sprzeczność pojawia się w opisie stanu technicznego. Na stronie 13 operatu biegła wylicza liczne wady: stemplowane stropy, zły stan elewacji, zmurszałe fundamenty i zakaz użytkowania części pomieszczeń, które mogą zagrażać życiu lub zdrowiu. Jednak na stronie 42, przy wyliczaniu ryzyka inwestycyjnego i stopy kapitalizacji, pojawia się zdanie, które całkowicie zaprzecza wcześniejszym opisom.

W dokumencie napisano: "Biorąc pod uwagę bardzo dobry stan techniczny, dobry standard wykończenia i wyposażenia budynku oraz atrakcyjną lokalizację Indeks ryzyka operacyjnego ustalono dla nieruchomości w wysokości 3,0 %".

Z jednej strony operat straszy ruiną wymagającą kapitalnego remontu, z drugiej - na potrzeby matematycznego wzoru określającego cenę - przyjmuje bardzo dobry stan techniczny. To właśnie ten wskaźnik bezpośrednio wpłynął na finalną kwotę, od której MCK chce zacząć licytację.

Deweloperzy mogą zacierać ręce?

Choć urzędnicy forsują narrację o budynku jako ogromnym ciężarze finansowym, operat szacunkowy wskazuje na duży potencjał nieruchomości pod kątem deweloperskim.

"Bardzo dobra lokalizacja dla mieszkań na wynajem lub sprzedaż, szczególnie dla rodzin, osób pracujących lokalnie, seniorów - czytamy w analizie rynkowej. Ekspert zaznacza również, że ul. Drzymały 26 to lokalizacja funkcjonalnie elastyczna, bardzo dobra dla mieszkaniówki".

Potencjał ten potwierdzają dokumenty planistyczne miasta. W projekcie planu ogólnego dla Gorzowa działka nr 1000 (dawny MCK) wraz z sąsiednią działką nr 999 (przedszkole) zostały wpisane jako obszar uzupełnienia zabudowy. Brak miejscowego planu zagospodarowania otwiera deweloperom drogę do uzyskania warunków zabudowy według ich potrzeb. W praktyce oznacza to, że nabywca będzie mógł bez przeszkód zamienić dawną placówkę kultury w dochodowy blok mieszkalny.

Przy wycenie 1 mln 615 tys. zł za całość - metr kwadratowy działki w centrum wraz z budynkiem kosztuje zaledwie ok. 633 zł. To cena skrajnie zaniżona - zwłaszcza że rzeczoznawca oceniła potencjał działki pod kątem mieszkaniowym na 4 w 5-stopniowej skali.