Kupujesz mieszkanie? Sprawdź, jak wygląda rynek nieruchomości w Gorzowie

Jeszcze w 2013 r. „Onet Biznes” pisał, że rynek nieruchomości w Gorzowie jest słabo rozwinięty, a oferta skromna na tle Poznania czy Szczecina. Średnia cena za mkw. mieszkania wynosiła nie więcej niż 3000 zł, a sam rynek postrzegany był jako nie tyle stabilny, co sztywny. Czy w ciągu ostatnich 4 lat sytuacja na gorzowskim rynku nieruchomości zmieniła się? Jeśli planujesz zakup mieszkania, sprawdź jak wygląda aktualna sytuacja.

Gorzów Wielkopolski to miasto wojewódzkie, ale daleko mu do Warszawy, Wrocławia czy Krakowa. Nie oznacza to jednak, że mieszka się w nim gorzej niż w innych częściach kraju. Jeszcze do niedawna małe, wolniej rozwijające się miasta, charakteryzowały się stopniowym wyludnianiem. W ostatnim czasie możemy zauważyć trend odwrotny. Coraz częściej młodzi ludzie decydują się na przeprowadzkę na wieś lub do małego miasta. Jedną z przyczyn jest cena nieruchomości, ale i chęć ucieczki od wielkomiejskiego zgiełku. To z pewnością sprawia, że takie lokalizacje, jak Gorzów stają się coraz atrakcyjniejsze, szczególnie pod względem zakupu nieruchomości. To nie tylko powoduje, że sytuacja na rynku jest bardziej dynamiczna, ale i wychodzi on ze sztywności, o której pisano jeszcze kilka lat temu.

Co składa się na cenę mieszkania?

- Cena mieszkania to tak naprawdę składowa kilku czynników – wyjaśnia specjalista ds. nieruchomości z portalu KtoryEkspert.pl. – Jednym z nich jest lokalizacja, którą możemy rozumieć na kilka sposobów. To zarówno samo miasto, dzielnica, ale i bliskość innych dużych ośrodków, do których możemy łatwo i szybko dojeżdżać do pracy – dodaje.

Czynnikami, które mają największy wpływ na stan rynku nieruchomości w danym mieście są przede wszystkim: liczba mieszkańców, status miasta, gospodarka, oferta naukowa czy bliskość atrakcji turystycznych. Gorzów pomimo tego, że jest miastem wojewódzkim nie należy do największych. Liczba ludności wynosi ok. 130 tys. mieszkańców. W przeciwieństwie do Poznania czy Wrocławia, nie jest to również miasto uniwersyteckie, więc popyt na mieszkania jest mniejszy. W Gorzowie nie działają też duże zakłady produkcyjne, które mogłyby wpływać na większe zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym. Wszystko to znajduje swoje odzwierciedlenie w cenie mieszkań.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w Gorzowie w ciągu ostatnich 5 lat?

W 2012 r. średnia cena za mkw. mieszkania w Gorzowie wynosiła 2994 zł. Rok później była ona średnio 50 zł niższa. Dla porównania w sąsiedniej Zielonej Górze cena ta wynosiła analogicznie 3428 zł i 3432 zł. W Gorzowie najwięcej musieliśmy zapłacić za mieszkanie na Górczynie – cena ok. 3300 zł za mkw. Najmniej mieszkania kosztowały na Zawarciu (ok. 2600 zł) według raportu portalu Otodom.pl. W 2015 roku sytuacja niewiele się zmieniła. Spośród wszystkich miast wojewódzkich ceny mieszkań w Gorzowie były najniższe. Jako jedyne miasto oferowało średnią cenę za mkw. poniżej 3000 zł. Pod koniec września 2015 r. za jeden mkw. w Gorzowie płaciliśmy 2934 zł. Najdroższe mieszkania sięgały ceny 4246 zł za mkw. Porównując to z jednak Poznaniem, w którym średnia cena wynosiła 5619 zł za mkw., gorzowskie ceny wypadały korzystniej jak pokazuje raport z października 2015 portalu Morizon.pl

Rok 2016 przyniósł spore podwyżki na rykach nieruchomości, w tym również w Gorzowie. Ceny za mkw. podskoczyły nawet o kilkaset złotych. Za mieszkanie dwupokojowe musieliśmy zapłacić ok. 3450 zł za mkw. Średnia cena mieszkania w woj. lubuskim wynosiła zaś 186 900 zł. Mniej płacili tylko kupujący mieszkania w woj. śląskim. Ceny w ciągu zaledwie dwóch miesięcy podskoczyły o ok. 5000 zł. W porównaniu z innymi miastami wojewódzkimi to jednak wciąż niewiele. Mieszkanie dwupokojowe z rynku wtórnego w Poznaniu w 2016 r. kosztowało średnio 316 000 zł co prezentuje portal Dom.Gratka.pl.

- Ceny muszą być dopasowane do zarobków mieszkańców – zaznacza ekspert z Home Broker. – Jeśli cena mieszkania byłaby zbyt wysoka, a kwota ewentualnej raty kredytu pochłaniałaby znaczną część budżetu, nie byłoby zainteresowania tego rodzaju nieruchomościami. Cena mieszkania zależy od lokalizacji, a lokalizacja związana jest z poziomem życia mieszkańców. W tym przypadku możemy powiedzieć, że rynek nieruchomości w Gorzowie odpowiada na potrzeby i możliwości swoich mieszkańców, a to czynnik, który świadczy o pewnej stabilizacji rynku. Sztuczne zawyżanie cen nieruchomości tylko dlatego, że jest to miasto wojewódzkie byłoby pozbawione sensu, bo miasto miastu nierówne – podkreśla. W 2015 r. mediana zarobków w Gorzowie Wielkopolskim wynosiła 3360 zł brutto. W 2016 roku średnie zarobki wynosiły już 3670 zł brutto, co może tłumaczyć też niewielki wzrost cen nieruchomości w Gorzowie.

Rynek pierwotny kontra rynek wtórny

W ciągu kilku ostatnich lat w samym Gorzowie powstało kilkanaście nowych inwestycji. Rynek deweloperski bardzo się rozwinął, na co wpływ miały też programy rządowe. Duże zainteresowanie dopłatami do mieszkań z programu „Mieszkanie dla Młodych” spowodowało, że kupujący częściej wybierali właśnie te oferowane na rynku deweloperskim. Tylko do końca 2016 r. w całej Polsce wybudowano prawie 60 tys. mieszkań dofinansowanych z MdM. Obecnie w ofercie na gorzowskim rynku pierwotnym jest kilkanaście lokalizacji, średnia cena za mkw. to 3500 zł.

– Pamiętajmy, że ceny mieszkań z rynku wtórnego są w dużej mierze zależne od oferty na rynku pierwotnym – wyjaśnia redaktor portalu z InvestMap.pl. - Im więcej jest mieszkań deweloperskich w danym mieście, tym ceny tych z drugiej ręki są niższe – dodaje.

Rosnące ceny mieszkań na rynku wtórnym i rozwijająca się oferta rynku deweloperskiego w Gorzowie to dowód na to, że rynek nieruchomości w tym mieście nie jest już tak zastany, jak jeszcze kilka lat temu. Ceny mieszkań wciąż dalekie są od tych oferowanych w większych ośrodkach, ale wynika to bardziej z charakteru miasta, a nie jego małej atrakcyjności pod względem sprzedaży nieruchomości. Pamiętajmy, że to, co dla jednych stanowi wadę, dla innych będzie zaletą. Ceny mieszkań w Gorzowie z pewnością okażą się atrakcyjne dla poszukujących mieszkania w mniejszym mieście, z dala od wielkomiejskiego hałasu. Ceny mieszkań odpowiadają również możliwościom finansowym ich mieszkańców, a to jeden z najważniejszych czynników rozwoju lokalnego rynku nieruchomości.