Rynek wtórny kontratakuje

fot. Anna Warchoł

Prawdopodobnie jeszcze w tym roku rządowy program Mieszkanie dla Młodych obejmie swoim zasięgiem rynek wtórny. Może to zmniejszyć zainteresowanie nowo powstałymi nieruchomościami. – Co się stanie po wprowadzeniu takiej zmiany można częściowo wywnioskować na podstawie wyników poprzedniego programu o nazwie Rodzina na swoim, który w 2012 r. funkcjonował na zasadach podobnych do tych, jakie będą już niedługo w MdM – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. – Wartość preferencyjnych kredytów udzielanych na mieszkania używane i nowe była zbliżona. Po zmianach część osób, która przy obecnych zasadach wybrałaby nowe mieszkanie zdecyduje się na lokal z drugiej ręki.

Trzeba jednak dodać, że część preferencyjnych kredytów na mieszkania z rynku wtórnego będzie udzielanych na zakup mieszkań w miastach, gdzie niewiele jest nowych inwestycji. Z pewnością odegra jednak również rolę w tych większych miastach, w których limity kwalifikujące nieruchomości do dopłat obejmą znaczną część rynku wtórnego. Eksperci zakładają, że taka sytuacja będzie miała miejsce między innymi w Łodzi i Poznaniu, gdzie program może objąć kolejno 57 proc. i 38 proc. dostępnej oferty.

Gdy stopy wzrosną, dostępność kredytów spadnie

Kolejnym czynnikiem, który w dłuższej perspektywie może zmniejszyć popyt na mieszkania są podwyżki stóp procentowych. W ostatnim czasie ich rekordowo niski poziom sprzyjał deweloperom. Kredyty hipoteczne były i są nadal tanie i dość łatwo dostępne. Jednak prawdopodobnie pod koniec przyszłego roku czekają nas pierwsze podwyżki stóp procentowych. Wskaźnik WIBOR, od którego uzależnione jest oprocentowanie kredytów, zwykle wyprzedza decyzje RPP, dlatego podwyżek kosztów kredytów możemy spodziewać się wcześniej. – Będzie to miało  przełożenie na zdolność kredytową, która zacznie powoli spadać – zauważa Sadowski. – W najbliższych dwóch latach zmiany będą nieznaczne, ale w dłuższej perspektywie należy liczyć się z ograniczeniem dostępności do kredytów hipotecznych.

Co z inwestorami?

Wzrost stóp procentowych spowoduje również, że Polakom coraz mniej będzie opłacało się inwestować w mieszkania. Szacunki Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w I kwartale 2015 r. aż 64% mieszkań w 7 największych miastach zostało kupionych za gotówkę. Znaczna część tych transakcji inicjowana była przez inwestorów lokujących kapitał na rynku nieruchomości dającym większą stopę zwrotu niż tradycyjne instrumenty oszczędnościowe. – Gdy wraz ze stopami procentowymi zauważalnie wzrośnie oprocentowanie lokat bankowych i obligacji, skłonność od inwestycji w mieszkania może się zmniejszyć – komentuje Sadowski. – Inwestycja w mieszkanie wymaga bowiem znacznie więcej uwagi i jest mniej płynna. Dobrą wiadomością dla deweloperów jest jednak fakt, że w najbliższym czasie oprocentowanie lokat pozostanie na bardzo niskim poziomie.

Czynniki pozytywne

Są jednak również pewne czynniki, które mogą pozytywnie wpłynąć na popyt na nowe mieszkania. Jednym z nich jest Funduszem Mieszkań na Wynajem, do którego ma trafić w tym roku 1 mld złotych, a łącznie chce on kupić 20 tys. mieszkań za kwotę 5 mld zł. Kolejnym jest poprawiająca się sytuacja gospodarcza i spadające bezrobocie. Zmniejszające się obawy o utratę pracy zwykle stymulują popyt na mieszkania.